Vivienda, turismo, alquiler y… ruido

Vivienda, turismo, alquiler y… ruido – Acuerdo Comunitario sobre la Limitación de Uso Turístico – Novedades – Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de Diciembre – Medidas urgentes de vivienda y alquiler – Por Agustí Cerveró Sánchez-Capilla

• La inexistencia de legislación básica estatal, ha provocado que las Comunidades Autónomas hayan regulado la actividad de manera diversa, incluso delegando la competencia en diputaciones o municipios.
• Ante la metamorfosis turística y social, el Gobierno central quiso reaccionar mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
• Turistas, alquileres vacacionales y ruido

Introducción

En el año 2017, según datos de la asociación Exceltur, en 22 ciudades españolas, las plazas de viviendas turísticas, 473.956, superaron a las plazas turísticas hoteleras, 335.606.

Este cambio de paradigma turístico ha venido acompañado de una creciente multitud de problemáticas asociadas a la transformación sociológica que están experimentando nuestras ciudades:

• aumento del ruido ciudadano
• conflictos vecinales
• gentrificación
• subida de los precios del alquiler
• éxodo de población del centro de la ciudad al exterior

El cambio de paradigma turístico viene acompañado de una creciente multitud de problemáticas asociadas a la transformación sociológica de nuestras ciudades

La inexistencia de legislación básica estatal, ha provocado que las Comunidades Autónomas hayan regulado la actividad de manera diversa, incluso delegando la competencia en diputaciones o municipios.

Esta singularidad turística tiene un gran protagonismo en los edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, generando nuevos problemas en las comunidades de vecinos.

Hasta ahora, dichas comunidades de vecinos, se han encontrado con la casi imposibilidad de prohibir esta actividad al requerirse la unanimidad por parte de la junta de propietarios para la adopción del acuerdo en los estatutos de las comunidades de propietarios, existiendo por tanto el derecho a veto de su limitación o prohibición.

Antecedentes

El fenómeno de los alquileres turísticos de corta duración no es nuevo. Los denominados apartamentos turísticos o estancias turísticas se han venido regulando por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto mediante su artículo 3, Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Este tipo de arrendamiento distinto del de vivienda se ha denominado arrendamiento de temporada, regulado entre otras normas por las siguientes:

• Orden Ministerial de 17 enero 1967, ordenación de los apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de carácter turístico
• Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales
• Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio; así como las diversas leyes sectoriales
• Disposiciones reglamentarias de cada Comunidad Autónoma que han completado su regulación

Hay que recordar que el artículo 148.1.18ª de la Constitución otorga la competencia autonómica en promoción y ordenación del turismo.

El artículo 148.1.18ª de la Constitución otorga la competencia autonómica en promoción y ordenación del turismo

Quizá el origen de los problemas derivados de la gran proliferación de viviendas vacacionales, haya sido al sustituir como objeto del negocio jurídico el apartamento o segunda residencia alejada del núcleo de población, que se venía ocupando mediante arrendamiento de temporada, en la vivienda principal.

De esta forma, muta el llamado arrendamiento de temporada del apartamento turístico en arrendamiento de estancia vacacional de la vivienda situada en el epicentro de la vida de las ciudades.

A este alojamiento en vivienda vacacional, se le añaden además servicios complementarios como pueden ser:

• lavandería y planchado
• teléfono
• primeros auxilios y asistencia sanitaria
• bar
• servicio de desayuno y comedor

Agustí Cerveró Sánchez-Cápilla

Ante esta metamorfosis turística y social, el Gobierno central quiso reaccionar mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Ante esta metamorfosis turística y social, el Gobierno central quiso reaccionar mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que en su exposición de motivos expone:

“En los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”.

La Ley 4/2013 añade una letra e) al artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:

“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Las Comunidades Autónomas han legislando de forma diversa sobre el alquiler vacacional que evidenciaba una competencia desleal por la ausencia de obligaciones fiscales para el arrendador

En consecuencia, han sido las Comunidades Autónomas las que han ido legislando de forma diversa sobre esta actividad del sector del alquiler vacacional que venía evidenciando una competencia desleal por la ausencia de obligaciones fiscales para el arrendador, así como la existencia de unos ingresos netos no declarados en su mayoría, conjugada con las molestias a los vecinos derivadas de su acrecentamiento sobre todo en edificios del centro de las ciudades.

Paralelamente a la regulación de esta actividad, apareció la controversia sobre si las comunidades de propietarios tenían capacidad para fiscalizar la posibilidad de concertar alquileres vacacionales a los propietarios de estos inmuebles, ya que cuando se trata de los derechos del titular de la propiedad, se tiende a pensar que son predominantes a los derechos de autoregulación de las Comunidades de Propietarios.

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Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica regulada en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, (en adelante, LPH), que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

La propiedad horizontal está fundamentada en la distinción entre los elementos privativos y el derecho de copropiedad sobre los demás elementos comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute

La propiedad horizontal está fundamentada en la distinción entre los elementos privativos y el derecho de copropiedad sobre los demás elementos comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Los derechos sobre los elementos privativos se concretan en el de propiedad separada, artículo 396 Código Civil, derecho singular y exclusivo de propiedad, artículo 3.a) de la LPH, lo que conllevará la facultad de aprovechamiento independiente, sin menoscabar el derecho de los otros propietarios, artículo 7.1 de la LPH.

Las obligaciones sobre los elementos privativos se concretan en el respeto a los derechos de los demás, y se enumeran en el artículo 9 de la LPH, así el de respetar las instalaciones generales, mantener los elementos privativos en buen estado de conservación, permitir el acceso a los elementos privativos, contribuir a los gastos, etc…, y a su vez, no desarrollar actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres y peligrosas, último párrafo del artículo 7 de la LPH (conceptos estos que devienen sin duda del vetusto Reglamento del 30 de noviembre de 1961).

En consecuencia, nos hallamos ante derechos e intereses contrapuestos: por una parte, el derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución, así como el ulterior derecho de uso y disfrute de cada propietario respecto de su vivienda, frente al ejercicio de los derechos análogos por los demás comuneros junto al interés general de la comunidad de propietarios.

En la Ley de propiedad horizontal no hay precepto alguno que prohíba expresamente que se establezcan limitaciones de uso de los elementos privativos en los estatutos comunitarios

El profesor de la Universitat de Barcelona, abogado y miembro de Juristas contra el Ruido, Joaquim Martí Martí, en su artículo “El acuerdo comunitario de limitación de uso de las entidades de la finca como pisos turísticos”, analiza la problemática, afirmando que lo que el Derecho concluye es que el interés comunitario está por encima de los intereses del propietario individual, que debe respetar las normas comunitarias y destinar su entidad al uso permitido por estas.

En la Ley de propiedad horizontal no hay precepto alguno que prohíba expresamente que se establezcan limitaciones de uso de los elementos privativos en los estatutos comunitarios.

Por tanto, si los Estatutos pueden determinar el destino y el uso de los elementos privativos, pueden establecer limitaciones.

Acuerdo comunitario de limitación sobre uso turístico antes del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El acuerdo de limitación sobre el uso turístico antes del RDL 21/2018, venía regulado por el artículo 17.6 LPH, estableciendo la necesaria unanimidad para su aprobación, así como que fuera válido. Es evidente que el propietario interesado la actividad de uso turística nunca daba su voto favorable a la prohibición, por lo que difícilmente se lograba la unanimidad.

Existía un derecho de veto del propietario disidente que convertía en ineficaz la facultad legal autorregulatoria de las Comunidades de Propietarios

Existía por lo tanto, un derecho de veto del propietario disidente que convertía en ineficaz en la práctica, la facultad legal autorregulatoria de las Comunidades de Propietarios.

Ante éste bloqueo, el artículo 17.7.II de la LPH establece que cuando no se logre la mayoría la Comunidad de Propietarios podrá trasladar al juez la situación controvertida para que decida en equidad.

En este sentido, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, Sentencia núm. 729/2014, de 3 de diciembre; y Sentencia núm. 524/2013, de 1 de octubre, entre otras, ha declarado la validez de cláusulas estatutarias de prohibiciones o limitaciones de uso, pero sujetas a los siguientes límites:

• Han de constar en los propios estatutos de la comunidad
• La prohibición debe constar de forma expresa, debe ser clara y concisa
• No pueden contravenir la moral, las buenas costumbres ni el orden público
• Tiene que existir un interés legítimo o atendible

Cabe destacar la reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, núm. 74/2018, de 13 de septiembre, que declara que el acuerdo de la Comunidad de Propietarios por el que se modificaban los estatutos de la Comunidad para prohibir el uso turístico y otros análogos en todos los elementos privativos del inmueble es válido, pero no puede ser aplicado retroactivamente.

Por tanto, el acuerdo no puede afectar al propietario actual al que no se le haya prestado el consentimiento, aunque sí afectará a los futuros adquirentes de su piso, pues cuando lo adquieran la modificación de los estatutos ya estará inscrita.

En consecuencia, la necesidad de la adopción del acuerdo de limitación del uso turístico por unanimidad y el derecho a veto del propietario disidente, requerían ante el auge de la actividad de alquiler vacacional en las viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, una modificación del quorum necesario para poder limitar o prohibir su ejercicio, para poder dar así seguridad jurídica ante esta problemática.

Acuerdo comunitario de limitación sobre uso turístico tras el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Real Decreto-Ley 21/2018, en su artículo segundo, modifica la LPH:

“Se introduce un nuevo apartado 12, en el artículo 17:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»”

El acuerdo de limitación de uso turístico no tendrá efectos retroactivos, sin acotar el alcance de la irretroactividad, por lo tanto se presume un aumento de litigiosidad  para resolver caso por caso la magnitud de dicha irretroactividad

De esta manera se pretende resolver mediante Real Decreto-Ley, por extraordinaria y urgente necesidad, la rigidez del quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de vivienda a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Por otra parte, el legislador establece que el acuerdo de limitación de uso turístico no tendrá efectos retroactivos, sin acotar el alcance de la irretroactividad, por lo tanto, se presume un aumento de litigiosidad en los próximos meses para resolver caso por caso la magnitud de dicha irretroactividad.

Debo finalizar, señalando dos singularidades:

• Primera. El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, al día de hoy tiene un carácter provisional, ya que está pendiente de ser convalidado o derogado, por el Congreso de los Diputados, artículo 86.2 de la Constitución. Así mismo puede acordarse su tramitación como proyecto de ley, por el procedimiento de urgencia, artículo 86.3 de la Constitución; por lo que su versión actual, podría ser objeto de modificaciones.

• Segunda. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, que derogó la anterior normativa (texto refundido de la ley de Arrendamientos urbanos de 24 de diciembre de 1964), ha sido modificada, hasta la fecha, tres veces. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad horizontal, construida a partir del artículo 396, del Código Civil, ha sido modificada substancialmente, hasta la fecha, tres veces.

La variabilidad de las normas, ocasiona que las instituciones y los conceptos jurídicos, estén demasiado sujetos a la cambiante voluntad del legislador, produciendo una ausencia de reglas claras y predecibles en las relaciones económicas y sociales, fomentando la tan poco deseada inseguridad jurídica.