Mi casa, mi castillo

La lucha contra el ruido en la regulación de la edificación

Actualmente la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación conocida como LOE, sienta los requisitos básicos de la edificación para la adecuada habitabilidad de las personas en los edificios.

Esta Ley recoge que  las construcciones deben estar protegidas contra el ruido, tanto el que proviene del exterior del edificio como del que se genera por otros habitantes e instalaciones del mismo edificio en su uso cotidiano, de tal forma que la percepción que tengan los habitantes del ruido no ponga en peligro la salud de las personas y les permitan realizar satisfactoriamente sus actividades propias para desarrollar libremente su vida.

Ley del Ruido

Esta Ley se complementa con la Ley 37/2000, de 3 de noviembre del Ruido, que exige para la concesión de nuevas licencias de construcción el cumplimiento de los objetivos de calidad acústica previstos en la legislación administrativa, en función del área urbana en que se halle el inmueble, y sanciona su inobservancia. Incluso, la propia Ley del Ruido incide en el ámbito de la responsabilidad civil contractual en su Disposición Adicional Quinta cuando completa el alcance del artículo 1.484 del Código Civil.

Con la LOE se crean unas normas básicas de la edificación de obligado cumplimiento y tienen su desarrollo posterior reglamentario en el Código Técnico de la Edificación, de 17 de marzo de 2006, que fija el marco normativo con las exigencias básicas constructivas de calidad de los edificios y de sus instalaciones.

El aislamiento acústico constituye una cualidad esencial en la construcción de los inmuebles que repercute directamente en la calidad de vida de sus habitantes

Qué duda cabe que el aislamiento acústico constituye una cualidad esencial en la construcción de los inmuebles que repercute directamente en la calidad de vida de sus habitantes, sobre todo cuando se trata de viviendas destinadas a ser el hogar de las familias.

Tanto es así que, ya antes de la LOE, la jurisprudencia venia asumiendo este criterio considerando que la deficiencia constructiva de acondicionamiento acústico grave constituye un “vicio ruinógeno” que afecta a la normal habitabilidad del edificio, y lo limita o inutiliza para su destino esencial.

Esto puede llegar a determinar la responsabilidad civil del constructor, promotor, arquitecto y aparejador, en base al artículo 1.591 del código civil, hasta el punto de declarar que la insuficiencia en el aislamiento acústico de una construcción puede ser también considerado un incumplimiento contractual del vendedor si la vivienda adolece de defectos tales que resulta inadecuada para el fin que fue adquirida por el comprador, esto es para vivir en sentido amplio, sin que  nada pueda allanar su hogar para alterar el desarrollo de la vida cotidiana de las personas que la habitan.

Ricardo Ayala, abogado especialista en contaminación acústica – Ayala & González Abogados – Foto: Jesús Umbría

El ruido, violación de la intimidad

De esta forma el ordenamiento jurídico otorga a la vivienda un estatus de protección que forma parte de la intimidad y realización de los individuos y las familias al considerar que el ruido supone una violación a la intimidad y una merma al desarrollo de la vida de las personas por la intromisión de agentes molestos contaminantes intolerables en su morada.

En definitiva, es el derecho a que a través de la regulación de la construcción se garantice a las personas que ocupan una vivienda su derecho a poder estar tranquilo sin que nadie pueda introducirse ilegítimamente en su hogar.

La responsabilidad de los agentes que han intervenido en la construcción de un edificio queda claramente asentada en el artículo 17.1 de la LOE y en los plazos que puede reclamarse, de entre 2 a 10 años según su actuación profesional

La responsabilidad de los agentes que han intervenido en la construcción de un edificio queda claramente asentada en el artículo 17.1 de la LOE y en los plazos que puede reclamarse, de entre 2 a 10 años según su actuación profesional.

Los compradores pueden reclamar por los daños materiales que surjan en el edificio por vicios o defectos constructivos o de sus instalaciones siempre que exista un incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos en esta ley, incluso si hubiera defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabados de la obra.

Esta responsabilidad civil debe ser exigida de forma personal e individualizada al agente que haya sido responsable en la ejecución de la obra: promotor, constructor, aparejador o arquitecto. Pero si no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o hubiera una concurrencia de culpas, la responsabilidad puede ser exigida solidariamente a varios de los agentes.

Cabe destacar que en todo caso, el promotor siempre responderá solidariamente con los demás culpables. Y, a todo ello, se suma la protección que ya establece el Código Civil para el comprador en el contrato de compraventa en el artículo 1.484 y siguientes.

El aislamiento acústico del edificio

En definitiva, el legislador considera que el aislamiento acústico de un edificio es de tal importancia que su carácter defectuoso puede determinar la existencia de un vicio oculto en la construcción, y por tanto generar la obligación de saneamiento del mismo por parte del vendedor.

En cuanto a las acciones para exigir la responsabilidad contractual del vendedor en la compraventa de viviendas por la insuficiencia de un adecuado aislamiento acústico del edificio que afecte de forma importante a la habitabilidad y confort de sus habitantes, se puede reclamar el saneamiento por el vendedor por vicios o defectos ocultos basándose en los artículos 1.461, 1.474, 1.484 y siguientes del código civil durante el plazo de 15 años

Esto se completa con el principio general del Derecho de que la cosa vendida debe servir para el uso o fin destinado, y por tanto se habría producido una entrega de cosa distinta (por defectuosa) a la debida aliud pro alio, y por tanto queda bajo el amparo de la protección de los artículos 1.101 y 1.124 del código civil.

El legislador considera que el aislamiento acústico de un edificio puede determinar la existencia de un vicio oculto en la construcción, y por tanto generar la obligación de saneamiento por parte del vendedor

Por todo ello, el comprador que sea perjudicado por un deficiente aislamiento acústico en su inmueble puede ejercitar las siguientes secciones:

1.- Acción de cumplimiento de contrato para exigir la entrega de la finca con el aislamiento adecuado según establezca la legislación para el destino y la ubicación del inmueble en el marco urbano.

2.- Acción resolutoria el contrato de compraventa por inhabitabilidad de la vivienda para el fin destinado, esto es, su uso como hogar de los individuos y las familias.

3.- Acción de saneamiento por vicios ocultos para la resolución del contrato, o bien la reducción del precio pactado según la proporción de la gravedad de las deficiencias constructivas respecto a la habitabilidad de la vivienda.

Así, por fin podemos proclamar, al menos en teoría, que nuestro sistema legal defiende la máxima de los anglosajones: «MI CASA, MI CASTILLO», inexpugnable por los ruidos.