Comunidad de Propietarios y vecinos ‘rana’

La Comunidad de Propietarios ante los asuntos de ruido – María José Rodríguez – Abogada Asociación de Juristas contra el Ruido

  • Las quejas por ruido generado por vecinos suponen casi un tercio del total de las consultas que se reciben anualmente en los despachos de abogados dedicados a la contaminación acústica.
  • Ruido en el barrio, más que una molestia.

Sin duda, quien tiene unos buenos vecinos tiene un tesoro.  Pero es frecuente que, aunque uno se esfuerce en serlo, no obtenga la debida reciprocidad.

Vivir en comunidad tiene ventajas e inconvenientes. La convivencia no siempre es fácil y las comunidades de propietarios a veces se convierten en calcos del número 13, de Rue del Percebe, aquella divertida serie de historieta creada por Francisco Ibáñez.



Cuando el ruido afecta a los derechos fundamentales

Las quejas por ruido generado por vecinos suponen casi un tercio del total de las consultas que se reciben anualmente en los despachos de abogados dedicados a la contaminación acústica.

Las quejas por ruido de los vecinos suponen un tercio  de las consultas anuales en los despachos de abogados dedicados a la contaminación acústica

Los taconeos de la vecina, la música o la televisión a un nivel intolerable, el o la pianista que ensaya sin descanso, los electrodomésticos, las tuberías, las obras, las conversaciones a través de tabiques de papel, los ladridos de los perros, las fiestas de estudiantes, el ascensor, los locales de negocio que no respetan las limitaciones impuestas y hasta las actividades más íntimas son los problemas más frecuentes en los edificios.

El ruido puede afectar a derechos fundamentales como el derecho a la integridad psicofísica de los ciudadanos, a su intimidad personal y familiar, a su dignidad, a la inviolabilidad de su domicilio y atenta contra el derecho de todos a la tranquilidad en el ámbito doméstico, al descanso, a la salud, a una vivienda digna y a un medio ambiente adecuado.



¿Cómo puede una comunidad de vecinos actuar ante las molestias por ruido?

Desde nuestra experiencia, ante un problema de ruidos molestos en que resulta afectado un vecino o unos pocos, la comunidad suele inhibirse por entender que es un problema privado o simplemente por resistencia a solidarizarnos con los problemas ajenos.

Es frecuente que el afectado se vea solo, cuando no en un ambiente hostil en el que se le ve como una persona rara o maniática

Es frecuente que el afectado se vea solo, cuando no en un ambiente hostil en el que se le ve como una persona rara o maniática.

¿Qué hacer en este caso para restaurar la apacibilidad de nuestra vida y vivienda?

En primer lugar, ha de intentarse la vía amistosa hablando con el causante de los ruidos, informándole de las molestias que nos provoca y solicitándole que tome medidas para erradicarlos.

La mayoría de las veces el diálogo no surte efecto, así que una vez agotadas todas las vías de comunicación y persistiendo la molestia, tenemos las siguientes posibilidades:

  1. Llamar a la Policía Local cuando estemos sintiendo las molestias. Conforme a las Ordenanzas Municipales para la Protección del Medio Ambiente contra la Emisión de Ruidos y Vibraciones, los vecinos ruidosos pueden ser sancionados por superar los niveles de decibelios contemplados en dichas normas.
  2. Podemos acudir a la vía penal mediante denuncia si nos encontrásemos en grave situación de daño a la salud causado por los ruidos excesivos, contemplados como delito en el artículo 325 del Código Penal.
  3. Así mismo, podemos instar al presidente de la comunidad de propietarios a la que pertenezcamos que solicite al infractor el cese de la actividad molesta, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. En esta solución nos vamos a centrar en este artículo.

Los taconeos de la vecina, la música o la televisión a un nivel intolerable, el o la pianista que ensaya sin descanso, los electrodomésticos, las tuberías, las obras…

Actividad molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Conforme al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, “al propietario y al ocupante del piso o local de la propia finca no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

La prohibición de dichas actividades afecta a quienes ocupen la vivienda o local como propietarios, usufructuarios, arrendatarios o meros ocupantes, así como a sus familiares o personas que de ellos dependan.

Los ruidos excesivos son actividades molestas al exceder del uso tolerable y normal de las viviendas o locales

Sin duda, los ruidos excesivos son actividades molestas al exceder del uso tolerable y normal de las viviendas o locales, al margen de si el nivel de ruido producido supera o no los límites legales administrativamente permitidos, que pudieran ser difícilmente constatables dada su posible irregularidad temporal.

Las prohibiciones de que trata el artículo 7.2 LPH alcanzan a cualquier parte del inmueble de la comunidad, tanto las realizadas en zonas privativas como en zonas comunes. Pueden tener lugar incluso en el exterior de la finca, por ejemplo por terrazas y veladores (sillas y mesas).


¿Qué papel juega la Comunidad de Propietarios cuando un vecino te sale ‘rana’?

Acciones judiciales

Para el ejercicio de esta acción de cesación contemplada en el artículo 7.2  de la Ley de Propiedad Horizontal es preciso cumplir dos requisitos:

1º. El requerimiento expreso de cese de la actividad y el anuncio de acciones judiciales al infractor (propietario, arrendatario, precarista…), mediante un burofax o telegrama con acuse de recibo.

Dicho requerimiento debe realizarlo el Presidente, aunque también se admite por el administrador. Pueden hacerlo a iniciativa propia o de cualquiera de los restantes propietarios u ocupantes, sin exigencia de un número mínimo, y dirigirlo al infractor, «a quien realice las actividades prohibidas», sea el  propietario, arrendatario, precarista, etc.

La ley no señala plazo para el cese pero, dependiendo de las molestias, contemplar un plazo de una semana a dos podría considerarse razonable.

La ley no señala plazo para el cese pero, dependiendo de las molestias, contemplar un plazo de una semana a dos podría considerarse razonable

2º. La autorización de la Junta de Propietarios para el inicio de acciones legales con posterioridad al requerimiento frustrado (o previamente haberlo reflejado en el acta de la Junta con carácter cautelar) bastando el voto de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.

La legitimación activa para el ejercicio de esta acción corresponde a la Comunidad de Propietarios a través de su Presidente aunque la jurisprudencia viene admitiendo con carácter general el ejercicio de acciones por un propietario que interese el cese de la actividad molesta, en beneficio de toda la comunidad, sobre todo cuando esta no responde, aunque no podría solicitar la privación del uso de la vivienda o local.



Medidas cautelares

En cuanto a la legitimación pasiva, la demanda debe dirigirse «contra el propietario y en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local». De este modo si la vivienda estuviera arrendada u ocupada, sería necesario demandarlos a los dos, ya que los pronunciamientos de la sentencia (indemnización, privación de uso del piso o local) pudieran afectar al propietario.

Con el escrito de demanda es necesario aportar la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios. Dicha demanda ha de dirigirse al Juzgado de  Primera Instancia del lugar en que se encuentre la finca y se sustanciará por los trámites del juicio ordinario, siendo preceptiva la intervención de abogado y procurador.

La sentencia podrá disponer la cesación definitiva de la actividad molesta, la indemnización de daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda o local…

Así mismo, el demandante puede solicitar que se adopten «cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación», previa audiencia de la parte demandada salvo que concurran circunstancia excepcionales so pena de nulidad.

En todo caso ha de ofrecerse la prestación de caución suficiente para responder de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse. El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

La sentencia que resulte podrá disponer la cesación definitiva de la actividad molesta, la indemnización de daños y perjuicios (también de los daños morales), la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad y la extinción —respecto del infractor no propietario— de todos los derechos relativos a la vivienda o local, y su lanzamiento.



PERFIL DEL AUTOR

María José Rodríguez

Licenciada en Derecho por la Universidad de Salamanca. Abogada en ejercicio del Ilustre Colegio de Abogados de Salamanca desde el año 1998, con especialidad en Derecho Civil, de Familia, Administrativo y Ambiental.


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